资本扎堆入局，香港校舍生意爆火

华新社（记者 湛农庄）据不完全统计，2025年至2026年8月，香港市场通过公开披露完成收购、改建的学生宿舍相关交易案例已超10宗，合计成交总金额突破60亿港元。入局资本阵容空前多元，既有中原投资、宏安地产等深耕本地的香港本土资本，也有京东等内地互联网巨头跨界布局，更有新加坡伟合控股等国际资管机构加速进场，各路玩家正以前所未有的速度涌入这一全新赛道。

仅仅数年前，香港几乎还看不到机构化运营的品牌学生公寓，市场参与者大多是“二房东”模式的零散个体经营者。如今，核心区位的同栋物业市场估值甚至能在一年内实现翻倍。这场由政策松绑、刚性需求爆发与长期资本追捧共同驱动的产业浪潮，正在彻底重塑香港住房租赁市场的底层运行逻辑。

8月4日，记者实地探访位于香港西半山般咸道的中原投资旗下尚未正式对外开放的“一步居38号”学生公寓。该物业由全幢服务式住宅整体改造而来，毗邻香港大学校园，步行至校区仅需约10分钟，是中原投资布局香港学生公寓赛道的代表性标杆项目。同期，记者对中原投资总裁叶明慧进行了深度专访，在她看来，本轮资本扎堆涌入绝非短期概念炒作，其底层支撑来自学生公寓资产本身的强抗周期属性，叠加政策放开后释放的真实刚性需求。

供需错配下的显性床位缺口

香港作为亚洲教育枢纽的核心地位近年来持续巩固，2025年已有五所香港高校跻身亚洲大学排名前20位。与此同时，香港特区政府正全力打造“留学香港”核心品牌，相关扶持政策力度持续加码。
2023年香港施政报告明确提出，自2024/25学年起，政府资助专上院校的非本地学生收生限额从20%大幅提升至40%；2025年施政报告进一步宣布，自2026/27学年起，该收生上限将提升至50%，资助研究院研究课程的超额收生自资学额上限也同步从100%增至120%。
政策闸门全面打开后，非本地学生规模迎来快速增长。公开数据显示，2024/25学年香港非本地学生总人数已增至9.2万人。但与之形成强烈反差的是，学生住宿供应的增长速度远远跟不上生源扩张节奏。
莱坊统计数据显示，截至2024/25学年，香港学生宿舍床位总供应量——包括已投用床位与规划中床位合计约为57335个。即便按照最乐观的假设，即所有床位100%专供非本地学生使用，全市场仍存在约34665个床位的显著缺口。另据香港本地行业统计，2025年香港八大资助院校的平均床位比约为2.5:1，即每2.5名非本地学生争抢1个校内宿舍床位，在香港大学、香港中文大学等热门院校，床位竞争的激烈程度还要更高。

数字背后，是每一名非本地学生实实在在的租房压力。就读于香港城市大学的研究生李芳（化名）告诉记者，学校宿舍仅面向部分学生开放抽签分配，未中签的学生必须在校外自行解决住宿。她和两位同学在沙田合租了一套约45平方米的三居室单位，人均月租金达到5500港元，班上同学的校外合租月租普遍超过6000港元。“沙田已经算相对便宜的地段，距离学校还有八九公里，学校周边的房源更贵，条件稍好的单人房月租甚至要1万港元以上。”李芳的经历是数十万非本地学生的缩影，庞大的校外住宿需求，正是资本眼中最确定的刚性市场支撑。

巨大的供需缺口直接推高了学生公寓的租金水平。仲量联行数据显示，截至2026年4月底，香港市场主流品牌学生宿舍项目合计提供约6900个可租床位，头部项目的入住率长期稳定在98%至100%区间，租金自2022年以来每年稳步上涨近一成。目前香港学生公寓的月租金跨度极大，从5000多港元的合住床位到近2万港元的独立单人套房不等，租金水平已经和不少市区普通住宅不相上下。面对如此稳定的租金红利与持续扩大的供需缺口，长期追求稳健现金流的资本自然不会视而不见。

资本扎堆布局的核心逻辑

中原集团旗下的中原投资是国内较早切入学生公寓赛道的机构玩家，在布局香港市场之前，已经在英美成熟的学生宿舍市场深耕多年。2024年9月，中原投资斥资1.8亿港元收购尖沙咀珀荟酒店，整体改造为“一步居117”学生公寓，合计提供121个床位，项目正式推出不到两个月出租率就达到98%，最高呎租突破91港元。2025年3月，中原投资再斥资约15.18亿港元收购九龙城富豪东方酒店；同年8月，又以3.35亿港元收购西半山般咸轩全幢服务式住宅大厦，改造为“一步居38号”项目，三个项目合计可提供约1800个床位。

资本狂欢的背后，学生公寓这一资产类别的独特优势正在被市场重新认知。叶明慧在专访中用两个关键词总结了核心吸引力——抗经济周期属性，以及极端事件下的强韧性。“经济繁荣时期，学生照常入学；经济低迷、就业压力加大时，反而会有更多人选择继续深造，进一步支撑租赁需求。”她以2008年全球金融危机为例，当时美国房价下跌超50%、股市大幅重挫，但学生公寓的租金水平几乎没有受到冲击，“父母几乎不会削减子女的教育相关开支，这部分资产的现金流稳定性极强。”到2009年，当地学生公寓的交易价格就迅速回升并超越前期高点。新冠疫情则提供了另一层极端场景验证：即便在疫情初期学校停课、部分学生返乡的情况下，中原投资旗下美国项目的收租率和出租率仍与疫情前基本持平，“学生出于租约法律责任以及未来返校住宿保障的考虑，几乎都选择继续支付租金。”

从投资回报维度来看，香港学生宿舍的收益水平明显高于传统办公及住宅物业。莱坊根据当前实际交易情况估算，香港学生公寓的租金收益率普遍可达4.5%，优质项目甚至有望超过5%。相比之下，香港核心区甲级写字楼的租金收益率约为3.7%，服务式公寓的收益率通常介于3%至3.5%之间，中小型普通住宅物业的收益率仅在3.2%至3.6%区间。“投资过学生公寓的机构普遍表现出极高的‘忠诚度’，中途撤资的案例极少。”叶明慧表示，“这类资产现金流稳定、抗跌性极强，机构一旦体验过它的收益表现，就很难再放手。”

资本热潮的背后，政策端的托举作用同样关键。2025年7月，香港特区政府正式推出“城中学舍计划”，核心目标就是便利市场主体将现有商业大厦（包括存量酒店）改建为合规学生宿舍。配套支持措施包括：扩大“酒店”用途定义以覆盖合资格学生宿舍；大部分商业用地无需额外规划审批即可直接启动改建；放宽相关建筑法规及地积比限制；要求改建工程须于18个月内完成，大幅压缩项目落地周期。2025年香港施政报告进一步宣布，“城中学舍计划”适用范围全面扩展，除现有建筑物改装外，相关便利措施同样适用于重建或新建建筑物内的学生宿舍项目，政府还专门预留全新商业及其他土地用于新建学生宿舍。2026年7月，香港立法会财务委员会通过一笔过103亿港元专项拨款，拨付给六间教资会资助大学，用于加快推进校内学生宿舍建设。从简化审批流程到直接资金拨付，从存量物业改造到新增土地供应，香港特区政府正以前所未有的力度推动学生宿舍领域的供给侧改革。

精细化运营才是长期生意的核心

资本涌入只是故事的开端，当一栋物业完成收购改造成为学生公寓后，真正的经营考验才刚刚开始：如何精准定价、如何高效获客、如何控制运营成本、如何持续提升资产价值，这绝非传统“二房东”模式就能做好的简单生意，而是一套覆盖品牌定位、产品设计、客户运营与资本退出的完整系统工程，最终的利润厚度，完全取决于运营的精细化深度。

中原投资的落地策略是多品牌布局、差异化定位。目前中原旗下共有两个学生公寓品牌：主打近校优势的“一步居”，项目普遍邻近高校，步行即可抵达校园；主打集群配套的“一汇居”，以启德项目为例，周边辐射港理工、香港城市大学等多所高校，依托便利的公共交通网络覆盖多校生源，同时共享启德新区成熟的生活配套资源。价格层面，一步居38号的豪华单人间月租17300港元起，面积在204至234平方呎；豪华双人间月租约14300港元起。而位于启德的一汇居则提供三人间、四人间等多种高性价比房型，月租门槛普遍在6200港元以上，从平价合住床位到高端独立套房，完整覆盖不同层级的学生住宿需求。

叶明慧向记者透露，目前中原旗下所有学生公寓项目中，近九成租客为内地赴港就读学生，剩余一成来自东南亚、印度等地区，仅有少量本地学生入住。像李芳这样的内地赴港学生，正是品牌学生公寓的核心目标用户——当5500港元只能在老旧民居中租到一个条件简陋的床位时，只需要多支付部分成本，就可以入住全装修、家具家电齐全、配备24小时安保与专属学习休闲空间的品牌公寓，这正是品牌学生公寓的核心溢价来源。

在项目标的获取上，中原投资坚持地段优先、灵活改造的策略：优先筛选临近高校、通勤便利的核心区位项目，同时也不排除稍远的潜力地块，通过配套提供专属穿梭巴士等方式解决通勤痛点。可改造标的范围也十分灵活，写字楼、存量酒店、闲置住宅均可纳入评估范围。其中酒店改建流程相对便捷，写字楼项目则需要提前评估居住适配性与改造成本，部分项目会完全保留原有建筑格局，部分项目则进行大幅度功能重构，将传统办公楼层改造为公共学习活动空间，或是将复式单位拆分为多个独立房间，这种灵活调整的核心目的，就是在控制整体改造成本的同时，最大化每平方呎的租金产出效率。

谈及行业未来，叶明慧判断香港学生公寓市场目前仍处于发展初级阶段，但长期前景十分明朗，目前已经吸引主权基金、保险资金等长期核心资本关注并逐步入场。她向记者描绘了一个在英美市场已经运行数十年的成熟学生公寓产业闭环：专业开发机构从拿地阶段就将项目整体规划为学生公寓，建成并完成稳定运营后，出售给追求长期稳健现金流的养老金、保险公司等核心长期投资人；当物业使用年限较长后，偏好“价值增值”策略的私募机构接手进行全面翻新改造，进一步提升租金水平与物业品质后再次出售。在这个完整闭环中，每一次资产转手都伴随着运营能力的升级，运营做得越精细，资产的最终退出价格就越高。“学生公寓在香港尚处发展初期，但它强抗经济周期、抗极端风险的特性，已经在英美市场经过了数十年的充分验证。相信未来香港这个市场，一定会朝着更稳健、更专业化的方向持续发展。”叶明慧说。