华新社（记者 张聚奎）我国公募REITs市场迎来重大进展。近日，证监会正式印发《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》及《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产REITs试点正式启动，REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域实现关键性扩容。一个底层资产更丰富、市场层次更完善、更具活力的REITs市场生态正加速构建。
商业不动产REITs是指以持有商业不动产获取稳定现金流并向投资者分配收益的封闭式公募基金。全球成熟市场经验表明，商业综合体、零售、办公楼、酒店等是REITs重要的底层资产。我国商业不动产存量规模巨大，通过REITs盘活存量、拓宽权益融资渠道的需求迫切。政策明确，推动商业不动产REITs发展是落实“盘活存量、做优增量”、提高直接融资比重的重要举措，也是以市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段。
为确保试点平稳起步，相关规则明确了产品定义、注册运营要求、各方职责与监管框架，将商业不动产REITs与基础设施REITs统一纳入规则体系。规则在项目合规、财务、评估等方面设定基本要求，并对商业不动产作出针对性安排；同时优化审核程序、缩短时限、完善定价与扩募机制，并强化了信息披露要求，特别是针对商业不动产运营情况的披露。
业内专家认为，此举对房地产行业转型升级和风险防范化解具有积极作用。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，这顺应了房地产行业向“投-融-管-退”精细化资产管理模式转变的趋势。北京大学光华管理学院教授张峥表示，商业不动产REITs将提升资本市场包容性，为房地产及实体经济提供多元化融资渠道，并能为保障性住房、城市更新、消费提振等国家战略提供金融支持。
试点初期将坚持“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”原则，严把质量关、合规关和风险关。据悉，将重点支持符合国家政策、社会效益显著、经营稳健的优质项目，优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持央企、地方国企、上市公司及优质民企外企持有项目，优先推进商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态。
商业不动产REITs试点的落地，标志着我国公募REITs底层资产迈向全门类，市场体系更加多元。回顾发展历程，我国公募REITs市场自2020年基础设施领域试点启动以来快速发展。截至2025年12月27日，沪深交易所已上市78只REITs产品，融资金额逾2000亿元，总市值近2200亿元，市场运行平稳，2024年以来中证REITs全收益指数上涨19%，已成为重要的大类资产配置品种。
证监会表示，下一步将加快推进REITs市场体系建设，推进扩容扩围，持续加大优质产品供给，完善扩募制度与市场化定价机制，支持运作良好的REITs通过购入资产、扩募等方式做优做强，并平等对待各类所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活资产、拓宽权益融资渠道。
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